أصدرت المملكة العربية السعودية نظام جديد يسمى نظام استئجار الدولة للعقار، فإصدار هذا النظام يشكل نقلة هامة ونوعية لتعزيز تنفيذ متطلبات التنمية لضمان رؤية المملكة لعام 2030م، كما يسهم هذا النظام أيضاً في ترشيد الإنفاق العقاري للدولة ووضع حلول عقارية وإقتصادية مستدامة، بالإضافة لخفض نفقات محفظة الإستئجار، وكذلك تعد من الأهداف التي يرمى إليها النظام تنظيم عمليات استئجار الدولة للعقار من خلال الجهات الحكومية المتمثلة في الوزارات والهيئات والمؤسسات العامة وما في حكمها، وتوحيد الجهة المشرفة على عمليات استئجار الجهات الحكومية للعقار وتنمية استغلاله، ومن جانب أخر أكد النظام على حق الجهة الحكومية المستأجرة للعقار في إنهاء عقد الاستئجار وإخلاء العقار، ومن هذا المنطلق سوف نبين النقاط الهامة بخصوص إنهاء الجهة الحكومية لعقد الإستئجار وإخلاء العقار في السعودية وما هي الأثار المترتبة على هذا الإنهاء وما موقف مؤجر العقار من هذا الإنهاء وحقه في طلب التعويض عن إنهاء عقد استئجار الدولة للعقار.
أولاً: ما هي الحالات التي يجوز فيها للجهة الحكومية السعودية المستأجرة فسخ العقد أو إنهاؤه وإخلاء العقار قبل إنتهاء مدته؟
أجابت المادة الثالثة عشر من نظام استئجار الدولة للعقار بوضوح عن الحالات التي يجوز فيها للجهة الحكومية السعودية المستأجرة فسخ العقد أو إنهاؤه وإخلاء العقار قبل إنتهاء مدته، بحيث يتوافر هذا الحق حال كان العقار غير صالح للإستعمال بسبب عيب في الإنشاء، أو إذا كان في المكان المحيط بالعقار خطورة على سلامة مرتادي العقار، وكذلك أيضاً يتوافر هذا الحق للجهة الحكومية المستأجرة حال تم إلغائها أو إذا تواجدت القوة القاهرة أو الظروف الطارئة، كل هذا بالإضافة إذا ثبت عدم نزاهة عملية الإستئجار لسبب يعود للمؤجر، وأيضاً توافر أي حالة أخرى يحددها مجلس إدارة الهيئة العامة لعقارات الدولة في المملكة العربية السعودية.
ثانياً: كيف تسلم الجهة الحكومية المستأجرة العقار للمؤجر حال فسخ العقد أو إنهائه؟
تقوم الجهة الحكومية السعودية المستأجرة للعقار بتسليمه للمؤجر وفق الضوابط المنصوص عليها في المادة الخامسة عشر من نظام استئجار الدولة للعقار، بحيث يتم التسليم بعد الإخلاء بموجب محضر يثبت فيه حالة العقار وما أصابه من أضرار نتيجة الإستعمال غير العادي حال وجدت، وهذا المحضر يتم توقيعه من الجهة الحكومية المستأجرة والمؤجر أو من يمثله، كما يحق للمؤجر في حال اعتراضه على حجم الأضرار أو نوعيتها المثبتة في المحضر أن يثبت تحفظه في المحضر ويوقعه.
هذا ومن جانب أخر تقوم الجهة الحكومية المستأجرة وفق المادة السادسة عشر من ذات النظام بإبلاغ المؤجر بالحضور لإستلام العقار عبر البوابة الإلكترونية المعتمدة من الهيئة لعمليات استئجار الجهات الحكومية للعقار، ويحدد في التبليغ موعد التسلم الذى يتم خلال مدة لا تقل عن خمسة عشرة يوماً من تاريخ إبلاغه ما لم يقر بعلمه بموعد التسلم، كما أنه يترتب على عدم حضور المؤجر أو من يمثله لإستلام العقار قيام ممثل الجهة الحكومية المستأجرة بالإشتراك مع مندوب من الإمارة أو المحافظة أو المركز بتوقيع محضر بعدم حضور المؤجر أو من يمثله وتسلم مفاتيح العقار للإمارة أو المحافظة أو المركز، وفى هذه الحالة تنتهى مسؤولية الجهة الحكومية المستأجرة بعد تاريخ توقيع المحضر، ولا تدفع أجرة عن أي مدة بعد هذا التاريخ، ولا تكون الجهة مسؤولة عن أي ضرر يقع على العقار بعد ذلك.
ثالثاً: ما هي الأثار المترتبة على إنهاء الجهة الحكومية المستأجرة للعقار عقد الاستئجار وإخلاء العقار؟
يترتب على إنهاء الجهة الحكومية المستأجرة للعقار عقد الاستئجار وإخلاء العقار وقوع مسؤولية الجهة الحكومية عن تعويض المؤجر عن الأضرار الناتجة عن الإستعمال غير العادي وفق المادة الرابعة عشر من نظام استئجار الدولة للعقار، وتقوم الجهة الحكومية المستأجرة بتكوين لجنة من ثلاثة موظفين بموجب المادة السابعة عشر من ذات النظام، للقيام بحصر الأضرار الناتجة عن الإستعمال الغير عادي، وتحديد مقدار التعويض، وتحرير محضر مفصل بكل ذلك خلال مدة لا تتجاوز خمسة عشرة يوماً من تاريخ إخلاء العقار.
كما أنه في حال كان مقدار التعويض لا يتجاوز 25% من الأجرة السنوية أو مبلغ 100 ألف ريال، أيهما أقل تدفع الجهة الحكومية المستأجرة التعويض للمؤجر بعد إبلاغ المؤجر بمقدار التعويض بخطاب على عنوانه المسجل في عقد الإستئجار الموحد أو بأي وسيلة أخرى خلال مدة لا تتجاوز خمسة عشرة يوماً من تاريخ تقدير التعويض، كما يكون للمؤجر الموافقة على التعويض أو التظلم منه.
أما إذا زاد مقدار التعويض عن نسبة 25% من الأجرة السنوية أو مبلغ 100 ألف ريال السابق ذكرهم، فإنه يتم تكوين لجنة من الجهة الحكومية المستأجرة والهيئة بهدف تقدير مقدار التعويض، وتحرر محضر به، ويجب أن تنهى تلك اللجنة عملها خلال مدة لا تزيد على ثلاثين يوماً من تاريخ إخلاء العقار، ويجب أن تراعي في تقديرها للتعويض المدة التي مضت بين إخلاء العقار ووقت معاينتها له.
ولعل من المفيد أن نؤكد أنه يوجد بعض الحالات التي نص عليها نظام استئجار الدولة للعقار والتي لا يستحق فيها المؤجر تعويض حال إنهاء عقد الاستئجار وإخلاء العقار، فالمادة الرابعة عشر من النظام نصت على أنه لا تكون الجهة الحكومية المستأجرة مسؤولة عن تعويض المؤجر عند إخلاء العقار عن الأضرار الناتجة عن عيب في الإنشاء أو عن الإستعمال العادي أو عن تكاليف التعديلات أو المباني الإضافية أو تكاليف إزالتها التي طلبتها من المؤجر ووافق عليها قبل إبرام العقد، أيضاً ليس للمؤجر حق في طلب التعويض من الجهة الحكومية المستأجرة وفق المادة الثامنة عشر من ذات النظام، إذا قام المؤجر بترميم أو تعديل أو تغيير في العقار بعد إخلائه وقبل قيام أي من اللجنتين بعملهما، سواء لجنة حصر الأضرار الناتجة عن الإستعمال غير العادي أو لجنة تقدير مقدار التعويض المستحق للمؤجر.
ولابد من الإشارة إلى ما نصت عليه المادة التاسعة عشر من نظام استئجار الدولة للعقار، حيث تبلغ الجهة الحكومية المستأجرة المؤجر بمقدار التعويض بخطاب على عنوانه المسجل في عقد الإستئجار الموحد أو بأي وسيلة أخرى خلال مدة لا تتجاوز خمسة عشرة يوماً من تاريخ تقدير التعويض، فإذا قبل المؤجر التعويض فيعتمد رئيس الجهة الحكومية صرف التعويض، وإذا لم يقبل المؤجر التعويض فيكون له التظلم أمام الجهة الحكومية المستأجرة.
شركة سند للمحاماة والإستشارات القانونية تضم فريق من المحامين والمستشارين القانونيين المتخصصين في العقود الإدارية، ويشمل ذلك تقديم كافة الخدمات القانونية في منازعات التعويض عن إنهاء عقد استئجار الدولة للعقار.
تعتبر شركة سند من أشهر مكاتب المحاماة في السعودية، وتوفر لعملائها الحصول على استشارات قانونية في الرياض وجدة بكافة الوسائل المتاحة للعملاء، بما في ذلك استشارات قانونية بالتليفون، واستشارات قانونية أون لاين، واستشارات قانونية واتس اب، واستشارة محامي واتس اب بالرياض، ورقم محامي للاستشارة في الرياض، ورقم محامي للاستشارة في جدة، ويمكنك طلب إستشارة أفضل محامي في الرياض وأفضل محامي في جدة عبر الواتساب على رقمنا: 0561898677 أو على بريدنا الإلكتروني: info@snadlaw.sa أو من خلال تطبيق (snad).
لا توجد تعليقات