التسجيل العيني العقاري في السعودية من أهم الأنظمة التي حرص المشرع السعودي على وجودها، بل وعلى تطورها وتحديثها لتواكب وتساند الإجراءات الواجب استخدامها لحماية الملكية للأشخاص، حيث بدء الأمر بتاريخ 11/2/1423هـ حين صدر نظام التسجيل العيني السعودي رقم (م/6) ولائحته التنفيذية رقم (4497) الصادرة بتاريخ 14/6/1425هـ، وحرصاً على أهمية العقار في المملكة العربية السعودية سواء كان بغرض السكن والإقامة أو الإستثمار فيه بالبيع أو الإنتفاع منه بتأجيره أو القيام بأي تصرف قانونيا أخر تم إصدار نظام جديد للتسجيل العيني في السعودية في 19/9/1443هـ بالمرسوم الملكي رقم (م/91) يواكب المتغيرات التي تشهدها المملكة، حيث جاء النظام الجديد تحقيقاً لتوثيق الملكية العقارية بشتى أنواعها سواء شقة أو أرض أو فيلا وغير ذلك، كما أنه جاء لحماية المتعاملين في القطاع العقاري من ناحية بيان وجود أي إلتزامات مالية أو إلتزامات أخرى على العقار قبل شراءه أو إستئجاره و أيضاً لحفظ جميع معلومات العقار، ومن ناحية أخرى لمعالجة إشكالية إزدواجية الملكية في السعودية والتداخل بين العقارات، ومن هنا سنبرز في هذا المقال أهم ملامح نظام التسجيل العيني العقاري السعودي الجديد وهي وفق ما يلى : –
- ما هو التسجيل العيني للعقار؟
- الأثار المترتبة على التسجيل العيني للعقار في السعودية.
- ما المقصود بالتسجيل العيني الأول للعقار في السعودية؟
- شروط التسجيل العيني الأول للعقار
- الأثار المترتبة على التسجيل العيني الأول ومدى أحقية الإعتراض عليه.
أولاً: ما هو التسجيل العيني للعقار
التسجيل العيني العقاري أساسه جعل العقار محل الحق العقاري أساساً لقيد الحق، بمعنى أن التسجيل العقاري يعتمد في الأساس على العقار بما يحقق ضمانات حقيقية عند التعامل في العقار، حيث يكون لكل عقار سجله الخاص الذي يمكن الرجوع إليه لمعرفة جميع المعلومات المتعلقة به من أوصاف وحقوق ملكيته وكافة الحقوق العينية عليه.
ثانياً: الأثار المترتبة على التسجيل العيني للعقار في السعودية
جاء نظام التسجيل العيني للعقار في السعودية حماية لمفهوم الحق العقاري، حيث أن الحق العقاري ما هو إلا السلطة المباشرة التي يقرها النظام لشخص ذي صفة طبيعية او إعتبارية أو أكثر على عقار معين تمنحه التصرف فيه أو الإستئثار بمنافعه أو بعضها، كما أن التسجيل العقاري يمثل مجموعة وثائق تبين أوصاف العقار وموقعة وحالته وما يتبعه من حقوق وإلتزامات وتعديلات وفقاً للمادة الرابعة من نظام التسجيل العيني للعقار السعودي الجديد، بحيث يترتب على هذا التسجيل وفق المادة الرابعة من النظام الحجية المطلقة في الإثبات أمام القضاء وكافة الجهات في السعودية لإحتوائه على كافة بيانات العقار، كما أن هذا الإثبات محمي، فلا يجوز الطعن عليه إلا لوجود تزوير أو خطأ كتابي، ومن ناحية أخرى يترتب على التسجيل إتاحة بيانات السجل العقاري للكافة، بإستثناء العقارات التي تحددها الجهات المعنية على أنها سرية.
ثالثاً: ما المقصود بالتسجيل العيني الأول للعقار في السعودية؟
أما التسجيل العيني الأول للعقار فهو أداه لتسجيل العقار بإسم مالكه لأول مرة في السجل العقاري وبمعنى آخر إدراج العقار في السجل العقاري لأول مرة بالحالة التي عليها، كما أن المادة السابعة من نظام التسجيل العيني للعقار في السعودية أوضحت خطوات التسجيل العيني الأول، حيث سيصدر قرار من الجهة المختصة بالتسجيل العيني الأول لكل عقار واقع في المنطقة العقارية وتسجيل أي تصرفات لاحقة ترد عليه، وسوف تحدد المنطقة العقارية بقرار يصدر عن الجهة المختصة، على أن يتضمن القرار تحديداً دقيقاً وبمعالم واضحة للمنطقة والمدة المحددة لإستقبال طلبات التسجيل العيني الأول، ويعلن عنها بأي وسيلة مناسبة يحددها القرار.
رابعاً: شروط التسجيل العيني الأول للعقار
اشترطت المادة الثامنة من نظام التسجيل العيني للعقار بعض الأمور الواجب توافرها للتمكن من التسجيل العيني الأول وهي وجود صك ملكية للعقار مستوف للمتطلبات النظامية، وصك الملكية تستثنى منه العقارات المملوكة للدولة، وأيضاً اكتمال العقار من ناحية البيانات الجيومكانية، كما أن مقدم طلب التسجيل العيني الأول ملزم بكل ما تطلبه منه الجهة المختصة بالتسجيل من ناحية الإفصاح عن أي مستندات أو بيانات لازمة لصحة التسجيل العيني الأول.
خامساً: الأثار المترتبة على التسجيل العيني الأول ومدى أحقية الإعتراض عليه
يترتب على إتمام أعمال التسجيل العيني الأول صدور صك تسجيل الملكية للعقار، كما تقوم أيضا الجهة المختصة بإعداد قوائم بأسماء الملاك وفق صكوك تسجيل الملكية وتقوم بنشرها وكل ذلك وفق المادة التاسعة من نظام التسجيل العيني للعقار السعودي الجديد، كما يكتسب التسجيل العيني الأول الحجية المطلقة بعد إنقضاء سنة من تاريخ نشر قوائم الملاك وذلك وفق المادة الحادية عشرة في فقرتها الثانية.
أما عن مدى أحقية الإعتراض على التسجيل العيني الأول، فجاءت المادة العاشرة من ذات النظام بإقرار أحقية كل ذي مصلحة في الإعتراض على التسجيل العيني الأول أمام المحكمة المختصة ولكن الإعتراض أمام المحكمة مشروط بعدم إكتساب التسجيل الحجية المطلقة والتي سبق لها الإشارة بأنها من الأثار المترتبة على التسجيل العقاري، وللمتضرر الحق في طلب التعويض فقط حال اللجوء للقضاء بعد إكتساب التسجيل العيني الأول الحجية المطلقة، وذلك دون الحق في طلب إلغاء التسجيل العيني الأول أو تعديل بياناته أو الحقوق الواردة فيه.
ويترتب على قيد دعاوى قضائية تتعلق بالتسجيل العيني الأول وفق المادة الحادية عشرة في فقرتها الأولى، التأشير بها في كلاً من السجل العقاري وقوائم الملاك، كما يتم تضمين السجل مضمون الحكم النهائي الصادر في شأن الدعاوى المرفوعة.
تتطلع شركة سند للمحاماة والإستشارات القانونية للتواصل مع الأفراد والشركات العاملة في نشاط العقارات بشأن تقديم كافة الخدمات القانونية اللازمة في التسجيل العيني للعقار في السعودية.
تعتبر شركة سند من أشهر مكاتب المحاماة في السعودية، وتوفر لعملائها الحصول على استشارات قانونية في الرياض وجدة بكافة الوسائل المتاحة للعملاء، بما في ذلك استشارات قانونية بالتليفون، واستشارات قانونية أون لاين، واستشارات قانونية واتس اب، واستشارة محامي واتس اب بالرياض، ورقم محامي للاستشارة في الرياض، ورقم محامي للاستشارة في جدة، ويمكنك طلب إستشارة أفضل محامي في الرياض وأفضل محامي في جدة عبر الواتساب على رقمنا: 0561898677 أو على بريدنا الإلكتروني: info@snadlaw.sa أو من خلال تطبيق (snad).
لا توجد تعليقات